买的二手花园洋房附带一间“阳光房”，谁料却是违章建筑，必须限期拆除。房款差价和违建拆除费用该谁承担？近日，重庆市潼南区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷，认定买卖双方同等过错，判决卖家减少房款并赔偿拆除费用合计约4万元。

基本案情

张女士拥有一套处于顶楼的花园洋房，屋外有一处面积较大的露台，张女士在该露台上搭建了一间约70平米的“阳光房”。2022年1月，张女士将该洋房作价85万元出售郑先生，二人签订了买房合同，合同中并未写明交易内容包括该“阳光房”。2022年2月，郑先生取得了房屋产权证。

2023年8月，城管部门认定该“阳光房”属违章建筑，发出书面通知，责令郑先生自行拆除，否则将会被强拆。郑先生遂雇请人员予以拆除。之后，郑先生多次要求原房主张女士赔偿，张女士则认为房屋已经过户，“阳光房”被拆除的风险应由郑先生一人承担，双方协商不成。为此，郑先生起诉至法院，请求法院判决张女士减少房款并赔偿拆除费用约34万元。

法院审理后认为，“阳光房”虽未写入书面合同，但影响双方交易对价，仍属约定交易范围，该“阳光房”已被行政主管部门认定为违章建筑，有关“阳光房”的买卖约定应属无效。郑先生丧失“阳光房”使用利益并支出拆除费用，此时买卖合同权利义务失衡，之间的差额可认定为郑先生因此遭受的经济损失。二者对阳光房被限期拆违应有所预见，无视法律、心存侥幸的主观过错大体相当，应承担同等责任。

因此，法院综合房屋成交金额、物理现状、拆除费用、本地经济水平、交易市场行情等因素，判决张女士承担50%的责任，向郑先生赔偿4万元。宣判后，双方均未提出上诉，判决已生效。

法官说法

本案涉及合同部分无效和合同无效法律后果两个法律问题。《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案即存在合同部分有效、部分无效的情形。

双方的交易标的是带有“阳光房”的花园洋房，其中与房屋本身有关约定，不违反禁止性效力性规定，应属有效；而“阳光房”属禁止流通的违章建筑，相应约定违反城乡规划法禁止性规定，应属无效。依照《民法典》第一百五十七条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。“阳光房”被拆除后，买卖双方权利义务失衡，由此给买方造成了经济损失。对该经济损失，二者的主观过错大体相当，依法应承担同等责任。

带有露台、平台、花园等附属建筑的房屋受到消费者喜好，更易流通，往往成为促成交易的关键因素。需要注意的是，附属建筑仍然属于建筑产品，同样涉及公共安全。在使用此类附属建筑时，尤其是进行改造前，应首先了解相关法律法规和物业管理规定，需要办理许可的，要向相关部门提出书面申请，在得到同意后才能实施。未经批准搭建的建筑物无法承受风力、大雨、积雪等自然力量或人为使用负荷，可能存在结构安全的问题，容易引发事故。另外，附属建筑还要考虑相邻关系，要注意保护相邻业主的通风、采光等权利，尽量避免给相邻业主带来不便，否则也会引发纠纷，最终也会影响自己的居住体验、生活质量。